В последние годы жизнь стала чрезвычайно дорогой – не везде в Германии, но во многих регионах. В больших городах цены на аренду или покупку жилья выросли гораздо больше, чем доходы потенциальных покупателей.
Например, в Мюнхене в 2016 году люди потратили в среднем 30,5% своих доходов на жилье – на пять процентных пунктов больше, чем на три года раньше.
А сегодня среднестатистический берлинец тратит около 46% своих доходов на оплату аренды жилья, и это все равно меньше чем в Вене или в Мюнхене. Как правило, жизнь считается доступной, если вы не тратите на нее больше одной трети своего дохода. Тем временем, даже домохозяйствам со средним уровнем дохода все труднее найти доступное жилье.
ПРИЧИНА
К резкому росту стоимости жилья привели многие факторы, в том числе длительный период низких процентных ставок. Это заставило многих инвесторов тратить свои деньги на недвижимость в поисках прибыли.
Однако суть проблемы в том, что на рынке слишком мало квартир, особенно в больших городах, и слишком мало жилья строится . По данным рейтингового агентства Scope, количество частных домашних хозяйств в десяти крупнейших городах Германии увеличилось на 600 000 с 2010 года, но за тот же период было завершено только 250 000 новых квартир.
Ситуация особенно критична для безработных и людей с низкооплачиваемой работой: в настоящее время их всего 1,15 млн. человек. Социального жилья станет ещё меньше, потому что в ближайшие годы из социальной облигации выпадет больше квартир. И это значит, что появляется интересная к приобритению недвижимость.
ЦЕЛЬ
По мнению экспертов, для облегчения ситуации необходимо строить от 350 000 до 400 000 новых домов в год, в том числе около 80 000 единиц социального жилья. В текущем году, однако, будет построено в общей сложности менее 300 000. Недостаточное количество новостроящихся домов и стабильный приток населения, а по Берлину данный показатель около 50.000 человек в год, ведет к стабильно высоким ценам на имеющиеся квадратные метры как в жилом , так и в коммерческом секторе и к прогнозируемо высокому росту, что и важно инвестору.
ПОДХОДЫ
Больше денег от государства для частных строителей:
Федеральный кабинет уже принял решение о Баукиндергелде: семьи с облагаемым годовым доходом в размере до 90 000 евро (на каждого ребенка на 15 000 евро больше) получают в течение десяти лет грант в размере 12 000 евро на строительство домовладения или приобретение жилья. Всего к 2029 году федеральное правительство потратит около десяти миллиардов евро.
Кабинет министров также утвердил налоговую премию за относительно дешевую жилую недвижимость. Введение этой меры, которая ограничена 2021 годом, обойдётся примерно в один миллиард евро.
Государство как строитель:
На протяжении десятилетий новое социальное жильё практически не строилось, и в 1990-х годах многие муниципалитеты продавали свои собственные жилищные компании. Теперь государство хочет вложить в социальное жильё до пятидесяти миллиардов евро к 2021 году. Профсоюзы и общественные организации требуют 6 миллиардов евро.
Более благоприятные земли под застройку:
Земельные участки очень скудны во многих крупных городах – поэтому часто постройка невозможна вообще, либо обходится слишком дорого, потому что стоимость нескольких земельных участков резко возрастает на протяжении многих лет. Для строительства требуется больше земли:
- Теперь федеральное правительство хочет быстро и дешево продать свои земли городам и землям.
- Города могут покупать свои земельные участки и обозначать их как землю для строительства. В качестве примера можно рассмотреть опыт Вены. Берлин, например, теперь хочет чаще использовать свое право первого отказа. Но многим муниципалитетам на это не хватает денег. Президент городского совета Маркус Льюв призывает использовать фонд федерального правительства, который поможет городам покупать и развивать землю.
- Новое жилое пространство на уже застроенных территориях может быть создано за счет повторного уплотнения и добавления дополнительных этажей. В относительно крупных городах, таких как Берлин или Гамбург, в этом отношении есть большой потенциал.
- Государство может стимулировать решение проблемы посредством налоговой политики: например, можно снизить налог на передачу земли. Кроме того, федеральное правительство хочет ввести налог на недвижимость C, чтобы остановить спекуляцию.
Рассматривая реалии и тенденции рынка недвижимости Германии вывод о целесообразности, выгодности и надежности данных инвестиций не вызывает сомнений и опасений в обозримой перспективе.
